Als Expat ins Ausland: Das ist bei Wohneigentum in Deutschland zu beachten

Wer als Expat ins Ausland geht, richtet seinen Fokus auf alles Neue. Doch was passiert in dieser Zeit eigentlich mit dem bisherigen Zuhause? Natürlich können Sie die Abwesenheit einfach nur irgendwie überbrücken. Oder Sie machen einen cleveren Plan, wie sich Ihre Immobilie auch während Ihrer Abwesenheit für Sie lohnt, ohne dass Sie damit viel Arbeit haben.

Verkaufen, vermieten, leer stehen lassen: Welche Möglichkeiten gibt es? Starten Sie mit den folgenden Überlegungen: Möchten Sie bei Ihrer Rückkehr wieder einziehen? Falls nein, bietet sich ein Verkauf an oder eine unbefristete Vermietung als Renditeobjekt und Altersvorsorge. Falls Sie wieder einziehen möchten, empfiehlt sich ein befristeter Mietvertrag – so können Sie bei einer bestehenden Finanzierung die Raten abdecken. Je nach persönlichen Umständen kann ein absichtlicher Leerstand vernünftig erscheinen, jedoch gibt es dabei einige Dinge zu beachten.

Leerstand: Oft nicht erlaubt

In einigen Bundesländern wie zum Beispiel Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Hamburg und  Nordrhein-Westfalen gilt aufgrund der Wohnraumknappheit das sogenannte Zweckentfremdungsgesetz. Ein absichtlicher Leerstand über einen längeren Zeitraum – meist  drei Monate –  ist in diesen Ländern nicht erlaubt und wird mit zum Teil empfindlichen Strafen geahndet.

Unbewohnt = unbeaufsichtigt

Ein Leerstand hat jedoch weitere Nachteile: Als Eigentümer^*in sind Sie verpflichtet, Ihrer Obhut- und Sorgfaltspflicht nachzukommen. Diese Pflicht umfasst das regelmäßige Inspizieren der Räume, um Schäden rechtzeitig zu entdecken. Mindestens alle zwei Wochen sollten Wasserhähne und Duschen aufgedreht sowie Toilettenspülungen betätigt werden, um hygienischen Problemen sowie unangenehmen Gerüchen vorzubeugen. Und auch, wenn die Immobilie unbewohnt ist, muss sie beheizt und belüftet werden. Ohne Heizung droht in kalten Innenräumen Schimmel, bei Frost könnten im schlimmsten Fall die Rohre in den Wänden platzen.

Und selbst, wenn jemand die Wohnung alle paar Wochen kontrolliert, entgeltlich oder unentgeltlich, kann es in der Zwischenzeit zu bösen Überraschungen kommen, zum Beispiel in Form von unbemerkt austretendem Wasser und daraus resultierenden Schäden. Hinzu kommt, dass Sie bestimmte Kosten nicht auf die Mieter umlegen können – anders als bei einer vermieteten Wohnung. Zudem gilt für Sie als Eigentümer die Verkehrssicherungspflicht, so dass Sie sich beispielsweise um den Winterdienst kümmern müssen.

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Leerstand: Steuerliche Aspekte

Unter bestimmten Bedingungen ist es möglich, die entstandenen Kosten eines Leerstands steuerlich abzusetzen. Dies können zum Beispiel Kosten für Gebäudeversicherung, Grundsteuer und Zinsen sein. Voraussetzung hierfür sind jedoch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen. Das aktive Bemühen, einen Mieter oder eine Mieterin zu finden, muss nachweisbar sein, zum Beispiel in Form von Inseraten. Details erfahren Sie von Ihrer Steuerberaterin beziehungsweise Ihrem Steuerberater.

Wann ist ein Verkauf von Wohneigentum sinnvoll?

Je nach Ihren persönlichen Umständen und der Marktlage in Ihrer Region kann ein Immobilienverkauf sinnvoll sein. Insbesondere, solange die Zinsen niedrig sind und die Nachfrage groß, ist dies eine attraktive Möglichkeit. In den letzten Jahren sind die Kaufpreise stärker gestiegen als die Mieten, und Immobilien in guten Lagen sind äußerst begehrt. Wenn Sie beispielsweise in eine andere Immobilie investieren möchten, ist ein Verkauf ein guter Weg, um mit dem Verkaufserlös die Eigenkapitalquote zu erhöhen. Auf diese Weise können Sie sich in den meisten Fällen auch attraktive Konditionen für eine Immobilienfinanzierung sichern.

Verkauf an Kapitalanleger^*innen

Je nachdem, ob Ihr Eigenheim zum Zeitpunkt des Verkaufs vermietet ist oder nicht, werden sich unterschiedliche Zielgruppen für Ihre Immobilie interessieren. Ist Ihre Wohnung oder Ihr Haus bereits vermietet, ist der Verkauf an einen Kapitalanleger oder eine Kapitalanlegerin die naheliegendste Option. Immobilien als Kapitalanlage erfreuen sich anhaltender Beliebtheit, da sie weitgehend unabhängig von den Schwankungen an den Finanzmärkten und der Konjunkturlage sind. Für einen Anleger beziehungsweise eine Anlegerin sind dabei vor allem die aktuellen Mieteinnahmen und das Mieterhöhungspotenzial von Interesse. Auch zuletzt durchgeführte Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sind ein wichtiger Faktor für die Kalkulation des Verkaufspreises.

Die Vermarktungsstrategie hängt von der Immobilie selbst ab. Kapitalanleger^*innen sind immer stark am Wertzuwachs interessiert. Neben den oben genannten Aspekten sind eine verlässliche Zahlungsmoral und kooperatives Verhalten eines Mieters beziehungsweise einer Mieterin überzeugende Argumente, die Anleger^*innen bestärken werden, dass er beziehungsweise sie ein überschaubares Risiko eingeht.

Für die Bewertung vermieteter Immobilien gibt es unterschiedliche Verfahren: Das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Vor dem Verkauf sollten Sie eine fachkundige Bewertung Ihrer Immobilie einholen, welche oft kostenfrei angeboten wird. Die Beauftragung einer Maklerin oder eines Maklers kann sinnvoll sein, um von dessen Know-how und Kontakten zu profitieren – und natürlich, um eigene Zeit und Nerven zu schonen.

Verkauf an Selbstnutzer^*innen

Anders als Kapitalanleger^*innen möchten selbst nutzende Personen gern selber einziehen. Wenn Sie aus der eigenen Immobilie ausziehen und an Eigenheim-Suchende verkaufen möchten, sollten Sie für den Verkauf keinen Mieter beziehungsweise keine Mieterin suchen. In diesem Fall lassen sich unvermietete Immobilien einfacher und zu einem höheren Preis verkaufen. Während der Pandemie und in Zeiten von Home-Office und Quarantäne ist die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden enorm gestiegen. Prognosen zufolge werden die Immobilienpreise weiterhin auf hohem Niveau stabil bleiben, trotz steigender Zinsen und höherer Inflation.

Sollte ich meinen Mieter^*innen für den Verkauf kündigen?

Wer seine vermietete Immobilie an Selbstnutzer^*innen verkaufen möchte und zu diesem Zweck eine Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses in Betracht zieht, sollte sich umfassend informieren. Eine Mietvertragskündigung muss immer schriftlich erfolgen, außerdem muss sie den Kündigungsgrund und eine Unterschrift enthalten. Eine ordentliche Kündigung kann nur aus Gründen des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung erfolgen und das auch nur aus berechtigtem Interesse. Da das deutsche Mietrecht fast immer auf Seiten der Mietenden ist, ist eine fachliche Beratung in jedem Fall empfehlenswert.

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Verkauf an Mieter^*innen

Ist Ihre Wohnung bereits vermietet, können Sie auch den Verkauf an die Mieterin beziehungsweise den Mieter in Betracht ziehen. Unter bestimmten Umständen haben diese ohnehin ein Vorkaufsrecht, zum Beispiel wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt der Umwandlung in eine Eigentumswohnung bereits bestand. Die Vorteile für diese Art von Verkauf liegen auf der Hand: Der Mieter oder die Mieterin kennt die Immobilie bereits sehr gut. Außerdem müssen Sie nicht lange nach einem anderen Kaufinteressenten suchen. Sie sparen sich die Besichtigungstermine, und das gesamte Verkaufsprozedere lässt sich dementsprechend schneller abwickeln.

Bedenken Sie bei Ihren Überlegungen, dass der Verkaufspreis stark vom Zustand der Immobilie abhängt – und den kennt niemand besser als Ihre Mieter^*innen. Unter Umständen ist die Bewertung der Immobilie durch eine^*n Sachverständige^*n eine gute Ergänzung bei der Kaufpreisfindung. Der Verkauf an Mietende kann die optimale Lösung sein, wenn diese eh bereits am Kauf interessiert sind und wenn wegen des bestehenden Mietverhältnisses von geringem Interesse bei Kapitalanlegern und Selbstnutzern auszugehen ist.

Steuerliche Aspekte beim Verkauf

Wer seine Wohnung verkaufen will, muss verschiedene Faktoren wie die Spekulationssteuer und Spekulationsfrist beachten. Die Spekulationssteuer ist bei einem privaten Veräußerungsgeschäft ausschlaggebend dafür, ob auf den Veräußerungsgewinn Steuern gezahlt werden müssen oder nicht.

Welche Vorteile bietet eine Vermietung von Wohneigentum?

Wer eine eigene Immobilie hat und halten möchte, für den ist die Vermietung der Königsweg. Der größte Vorteil liegt auf der Hand: Die Mieteinnahmen. Zudem gelten vermietete Immobilien als wertstabile Anlage mit regelmäßigem Ertrag. Die Mieten können nicht nur als Einnahmen oder zur Tilgung eines Immobiliendarlehens an die Bank verwendet werden. Bei günstiger Entwicklung profitiert man auch von einer langfristigen Wertsteigerung. Ein weiterer positiver Effekt ist, dass man mit den Mietern jemanden hat, der oder die sich um die Immobilie kümmert.

Darauf muss ich bei der Vermietung achten

Ist die Wohnung erst vermietet, bringt sie nicht nur Erträge, sondern es fallen auch laufende Kosten an. Im Mietvertrag kann festgelegt werden, welche Kosten der Mieter beziehungsweise die Mieterin zu tragen hat – allerdings dürfen Sie nicht alle Kosten an die Mieter weitergeben. Für die Vermietung der Wohnung sollten Sie darüber hinaus einen gewissen zeitlichen Aufwand einplanen: Neben der jährlichen Nebenkostenabrechnung ist man als Vermieter^*in auch verantwortlich für die Pflege und Instandhaltung, man ist Ansprechpartner^*in für die Mietenden und für Dienstleister, wie zum Beispiel die Hausverwaltung und Ableseunternehmen.

Und bereits vor der Vermietung gibt es einiges zu regeln: Ist die Wohnung im vermietbaren Zustand oder muss sie zunächst renoviert werden? Worauf sollte man bei der Auswahl des Mieters oder der Mieterin und beim Abschluss des Mietvertrages achten? Wenn Sie sich bereits im Ausland befinden, im Ausreisestress sind oder gerade erst im neuen Leben angekommen, schaffen Sie es vermutlich gar nicht, sich selbst um alle Themen zu kümmern. Wer Unterstützung sucht und seine Immobilie in professionellen Händen wissen möchte, dem sei die Beauftragung einer Sondereigentumsverwaltung empfohlen. Sie verwaltet Ihre Wohnung, wenn Sie Mitglied einer Eigentümergemeinschaft sind. Haben Sie ein Eigenheim, können Sie eine vergleichbare Verwaltung im Sinne einer Eigentümervertretung beauftragen. Im besten Fall kümmert sie sich neben der Mietverwaltung auch um eine potenzielle Neuvermietung und Renovierungen. 

Kann ich meine Wohnung auch möbliert vermieten?

Als Vermieter^*in können Sie frei entscheiden, wie Sie Ihre Wohnung vermieten möchten: Möbliert, teilweise möbliert oder unmöbliert. Letzteres ist klar: Es befinden sich keine Möbel in der Wohnung. Was ist aber der Unterscheid zwischen teilmöbliert und vollmöbliert? Eine Vollmöblierung wird auch Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch oder „ Zeitwohnen“ genannt. Die Wohnung ist ausgestattet mit einer vollständig eingerichteten Küche, mit Möbeln, Teppichen, Vorhängen und Co.. Vom Bettzeug bis zum Besteck findet der Mieter oder die Mieterin alles vor, was er oder sie in der Wohnung benötigt. Er oder sie bringt zum Einzug nur einen Koffer mit Kleidung mit.

Die Bezeichnung „Teilmöblierung“ enthält bereits die Beschreibung, dass die Wohnung teilweise, aber eben nicht komplett ausgestattet ist. Es gibt beispielsweise eine Einbauküche oder einige Möbel. Für die vollständige Ausstattung sorgt der Mieter beziehungsweise die Mieterin selbst. Übrigens: Zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann bei einer teilweisen oder vollständigen Möblierung zudem ein Möblierungszuschlag von zehn Prozent erhoben werden.

Welche Art der Vermietung passend ist, hängt zunächst von der eigenen Situation ab: Ziehen alle Möbel mit oder nur ein Teil? Soll wertvolles Mobiliar gegebenenfalls extern einlagert werden? Außerdem sollten Sie berücksichtigen, dass Sie über die Ausstattung der Wohnung unterschiedliche Zielgruppen anziehen. Mietende, die mit einem ganzen Hausstand einziehen, investieren entsprechend viel Mühe und bleiben länger. Ist der Aufwand des Einzugs gering, fühlen sich Mietpersonen weniger stark gebunden und ziehen schneller wieder aus. Zusammengefasst heißt das: Je möblierter die Wohnung, desto kürzer ist in der Regel das Mietverhältnis.

Steuerliche Aspekte bei der Vermietung

In jedem Fall sind alle Mieteinnahmen steuerpflichtig. Als Vermieter^*in tragen Sie die Einnahmen und Ausgaben in die Anlage V der Steuererklärung ein. Dort werden auch die Werbungskosten eingetragen, zu denen übrigens auch die Gebühren einer Sondereigentumsverwaltung und eines Maklers gehören. Bei einer Teil- oder Vollmöblierung können außerdem die Möbel zum Teil als Werbungskosten angegeben werden. Auch hier berät Sie im Detail Ihre Steuerberaterin oder Ihr Steuerberater.

Ein Baustein für das gute Gewissen

Auf der Suche nach der richtigen Lösung sollten Sie also zwei Zeitabschnitte berücksichtigen: Die Zeit der Abwesenheit und die der Rückkehr. Sollte es Ihnen trotz dieser Anhaltspunkte schwerfallen, eine Entscheidung zu treffen, kann eine individuelle Beratung helfen. Fachleute bieten zum Teil kostenlose Gespräche an, in denen Sie herausfinden können, welchen Weg Sie gehen möchten.

Ihr neues Leben im Ausland ist ein Abenteuer, das viel Aufmerksamkeit braucht. Bauen Sie für diese Zeit vor, um sich voll und ganz Ihrem neuen Leben widmen zu können. Belohnen Sie sich selbst mit einem guten Gewissen: Wie gut wird es sich anfühlen, in der Heimat alles geregelt und für die Rückkehr vorgesorgt zu haben! Ist die Frage nach Ihrem Zuhause geklärt, ist das ein wichtiger Baustein für einen erfolgreichen Auslandsaufenthalt. 

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